文章出自：安徽省高院

安徽高院 

为依法妥善审理涉新冠肺炎疫情防控期间的房地产纠纷案件，增进建筑房地产市场健康平稳生长，近期，安徽高院民四庭凭据执法、行政规则等有关划定，制定下发了《涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件审判指引》。

一、疫情以及人民政府、主管部分为防控疫情依法制定的管制步伐是否属不可抗力
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答：疫情是自然事件，政府及主管部分为防控疫情制定的管制步伐是政府行为。疫情和政府及主管部分为防控疫情制定的管制步伐一般属当事人不可预见、不可制止、不可克服的客观情况。建设工程施工、衡宇买卖、衡宇租赁等条约的履行因疫情以及疫情防控步伐受到影响，当事人请求免除或者减轻责任的，人民法院可以依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《条约法》第一百一十七条、第一百一十八条等有关不可抗力的划定妥善处理。

二、爆发疫情后，当事人是否可以一律以不可抗力为由主张免除或者减轻责任
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答：《条约法》第一百一十七条划定“因不可抗力不可履行条约的，凭据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但执法另有划定的除外”。涉疫情房地产纠纷案件，人民法院应当准确判断疫情及防控步伐对条约履行的影响。差别性质、差别配景的建筑房地产条约受疫情及防控步伐的影响水平是差别的，应当凭据疫情影响的规模和水平，依法全部或者部分免除责任。有的条约能够继续履行但不可准时履行，当事人可以相应延长履行期限；有的条约部分不可履行，当事人可以凭据具体情况请求部剖析除、部分履行条约；有的条约完全不可履行或者因疫情导致条约目的不可实现，当事人可以依据《条约法》第九十四条第（一）项“因不可抗力致使不可实现条约目的”划定解除条约。

疫情不影响条约目的实现，当事人不得以不可抗力或情势变换为由解除条约。疫情与不履行、不完全履行条约之间无执法上因果关系，不履行、不完全履行义务确当事人应担负违约责任。要防备当事人以疫情为由，以不可抗力为名逃避条约义务。

三、疫情防控期间签订的建筑房地产条约，当事人能否以不可抗力为由主张免除或者减轻责任
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答：疫情防控期间签订条约，当事人实际上已经知道或者应当知道爆发了疫情以及政府、主管部分接纳了防控步伐，在防控步伐没有爆发实质性变革的情况下，当事人以疫情防控为由主张免除或者减轻责任的，有违民法中的老实信用原则，一般不应获得支持。

四、组成不可抗力的情况下，当事人是否应向对方履行须要的通知义务
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答：《条约法》第六十条划定，当事人之间有通知、协助、保密等义务，这是老实信用原则在条约履行中的具体化。《条约法》第一百一十八条划定，当事人一方因不可抗力不可履行条约的，应当实时通知对方，减轻可能给对方造成的损失。好比，出租人通知在外地的承租人案涉衡宇所在的楼宇因发明确诊病例被关闭，禁止进出。虽然，对方没有接纳适当步伐导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

五、对疫情防控期间爆发的违约行为，条约约定的违约金数额明显过高或者明显具有处分性的，人民法院应当如那边置
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答：包括违约金在内的民事责任的主要目的是弥补受害人遭受的损失，而不是对对方进行处分。疫情防控期间，种种企业普遍经营困难。对疫情防控期间爆发的违约行为，条约约定的违约金数额过高或者明显具有处分性的，人民法院应当凭据《中华人民共和国条约法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国条约法>若干问题的解释（二）》第二十九条等划定以及《全王法院民商事审判事情集会纪要》第50条精神，坚持“赔偿性为主、处分性为辅”原则，在实际损失的基础上，兼顾条约的履行情况、当事人的过错水平以及预期利益等综合因素，凭据公正原则和老实信用原则予以权衡，作出裁决，避免当事人之间权利义务责任明显失衡。

六、因疫情防控导致建设工程停工或者延迟的，承包人能否主张顺延工期
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答：疫情防控对建设工程的工期有两方面的影响，一种是因疫情防控导致工程停工或者拖延复工，在这期间，禁止施工，承包人主张顺延工期的，理应获得支持；另有一种并不禁止施工，但因疫情或者疫情防控导致施工不充分影响工期，好比劳动者返工拖延、劳动者上工缺乏、交通管制等影响施工的，承包人应实时凭据条约约定向发包人提出工期顺延申请，发包人、监理单位应当实事求是地对工期应否顺延作出签证。如果承包人没有在条约约按期间内提出申请或者没有取得发包人工期顺延签证，但确系受疫情影响导致延期的，人民法院可以依照《最高人民法院关于审理建设工程施工条约纠纷案件适用执法问题的解释（二）》第六条划定处理。

七、因疫情防控增加的工程步伐用度，应否计入工程造价
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答：因疫情防控增加的防护步伐等用度，一般属签订条约时当事人无法预见的用度，对此类用度应否计入工程造价，一般应当遵从当事人的约定。要注意的是，建设工程施工条约是由一系列条约文件组成的，包括：条约协议书、中标通知书、投标函及其附录、条约专用条款和通用条款、已标价工程量清单或预算书等。在上述条约文本，如投标函及附录、专用条款和通用条款、已标价工程量清单或预算书中对不可预见用度作出约定的，则应当凭据当事人的约定处理；条约没有约定，承包人请求凭据主管部分制定的政策性文件调解条约价款的，一般应予支持。

八、建设工程复工后，发包人要求赶工的，赶工用度应由谁担负
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答：因疫情引起工期顺延，发包人要求赶工，承包人请求发包人担负由此增加的赶工用度，一般应予支持。实践中，发包人可能要求承包人实时确定赶工步伐计划和相关用度预算，报发包人审核，赶工步伐计划和相关用度已经考虑施工降效因素的，一般不再另行计取施工降效用度。

九、建设工程复工后，工程质量如何包管
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答：“百年大计，质量为本”。《中华人民共和国建筑法》第三条划定“建筑运动应当确保建筑工程质量和宁静，切合国家的工程宁静标准”。复工后，当事人，包括发包人、承包人，都不得任意压缩合理工期，不得降低建设工程质量标准，包括国家标准和当事人约定标准，虽然当事人约定标准不可低于国家强制标准。

《中华人民共和国建筑法》第五十八条划定“建筑施工企业对工程的施工质量卖力。建筑施工企业必须凭据工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。”承包人因抢工期、质料价格异常浮动偷工减料等影响工程质量的，应当依法担负相应民事、刑事、行政责任。

十、因疫情导致建设工程施工本钱爆发波动，当事人能否请求变换或解除条约
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答：应当严格区分情势变换与正常的商业危害。施工期间人工、质料、机械设备价格受疫情影响爆发变换，应当凭据条约约定的价格调解条款予以处理。确因价格变革过大，继续凭据原条约履行明显不公正或者不可实现条约目的，当事人请求变换或解除条约的，人民法院可以凭据案件具体情况适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国条约法>若干问题的解释（二）》第二十六条划定的情势变换处理。

情势变换是条约效力的例外，系基于老实信用和公正原则，对条约危害重新进行合理分派，确需在个案中适用情势变换的，应当凭据《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国条约法>若干问题的解释（二）效劳党和国家的事情阵势的通知》第二条划定报安徽省高级人民法院审核，须要时还应报请最高人民法院审核。

人民法院适用情势变换，应当充分注意平衡各方当事人利益，公正合理调解各方利益关系。诉讼历程中，应当勉励、引导当事人在平等自愿、公正合理的基础上以变换履行方法、调解履行时间、减免违约责任等方法维持条约关系、继续完成交易。

十一、当事人签订《认购协议》后，没有凭据协议约定的时间签订《商品房买卖条约》，能否适用《认购协议》中的“定金罚则”
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答：签订《认购协议》后，当事人因疫情未能凭据约按期限签订《商品房买卖条约》的，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用执法若干问题的解释》第四条划定“不可归责于当事人双方的事由”，一般不适用《认购协议》定金罚则；当事人请求顺延期限签订《商品房买卖条约》的，人民法院可以凭据案件具体情况予以支持。

十二、因疫情导致逾期交付衡宇、逾期治理产权转移挂号，出卖人请求免除或减轻相应责任的，应否获得支持
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答：因疫情导致逾期交付衡宇，实质上是因不可抗力导致逾期交付衡宇，当事人请求免除或者减轻相应责任的，应予支持。

就逾期治理产权转移挂号问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用执法若干问题的解释》第十八条划定了由于出卖人的原因导致逾期办证应担卖力任的情形。从“背面解释”的角度出发，非出卖人的原因（比不可抗力的看法宽泛）导致逾期办证的，出卖人不应担卖力任。因此，因疫情逾期治理产权转移挂号，出卖人请求免除或减轻相应责任的，一般应予支持。

十三、买受人拖延付款的，能否以疫情或者疫情防控为由免除或者减轻责任
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答：随着网上银行以及支付宝、微信扫码品级三方支付方法的兴起，非接触式支付已经成为重要的支付方法。因此金钱给付义务，一般不因疫情免除或减轻责任。虽然，也不可排除买受人特别是处于隔离期间的买受人无法通过网上银行或者第三方支付的方法支付购房款，这种确因疫情无法凭据条约约按期限交付房款的，人民法院可以凭据案件具体情况免除或减轻买受人的责任。 

十四、因疫情或者疫情防控，承租人无法使用租赁衡宇的，能否请求延长租期或者减免租金
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答：疫情的爆发对衡宇租赁条约的履行影响较大。应勉励出租人、承租人在自愿平等、友好协商的基础上就延长租期、减免租金等告竣新的协议。

许多地方为应对疫情影响，出台了许多优惠步伐，关于切合条件的国有衡宇承租人请求出租人凭据人民政府、主管部分有关延长租期、减免租金政策履行条约的，一般应予支持。

关于其他租赁条约，确因疫情无法正常使用衡宇又没有告竣新的协议，承租人请求延长租期或减免租金的，人民法院可以凭据公正和老实信用原则，结合疫情影响期限、影响水平等实际情况确定是否延长租期、减免租金。

转租衡宇的，在确定延长租期或减免租金的期限时，应尽量使原租赁条约与转租条约延长租期或减免租金的期限相同或相近，制止专业“二手房东”从中渔利。

作者：高民四

编辑：叶竞捷

宣布单位：安徽高院